限购令已出台一个月,记者踩盘发现,受政策、市场的共同影响,开发商的推盘热情明显被削弱。今年的“银十”市场供应量可谓惨淡,市场供应新房套数不足9月的一半。而在深圳二手楼市方面,“限购令”后大部分的置业者再次进入观望状态,而二手业主普遍惜售,造成二手房的议价空间减小,记者从中原地产了解到,深圳六区10月份的188个样本楼盘成交均价为18176元/平方米,虽环比9月微涨0.97%,但上涨势头明显被遏制,与上半年最高点4月相比,下跌了4.78%。
根据统计,2010年11月深圳预计开盘项目8个,其中新盘6个,老盘加推2个。全市六大行政区几乎平分秋色,各有项目代表。从产品结构来看,以适合首次置业的中小户型普宅为主,例如向南瑞峰花园、铭筑、京基·凤凰印象等等,也有适合改善型升级需求的合正·中央原著、金色半山等,还有适合高端人群的稀缺产品观澜湖·御林山等。
根据监测,截至目前,深圳10月份已经入市或即将开盘的仅有首座、山海阳光园、华海澜湾、信义湛宝大厦、御府名筑、世纪新城、西津美地、万豪月半山等8个纯新项目入市,老盘新推的也只有桃源居·首府和阳光天健城,推售量共计约4400套,与“金九”深圳市18个新老项目开盘加推9347套的推盘量相比一落千丈,不及9月的一半。
分析师认为,二轮调控严格执行,首次房贷首付提高至30%,户籍居民限购二套住房,商贷、公积金贷款相继加息,将迫使购房者重回观望,成交量下跌,深圳楼市前景不容乐观,预计11月的推盘量将延续上个月的态势,开发商的动作也将更为谨慎。
王世界分析,10月样本楼盘价格涨跌幅度的分布与9月走势一致,价格上涨的样本楼盘比例继续增加,由9月份的65.43%上升至75.01%,相应地,价格出现下跌的样本楼盘比例继续减少,由9月份的34.57%下降到21.28%,其中,比例的变化主要集中在5%-10%和-5%-0%之间,上涨比例在5%-10%之间的样本楼盘由9月的14.89%增至21.28%,而下跌比例在-5%-0%之间的样本楼盘由9月的20.21%跌至14.36%。10月数据显示,二手房价的涨跌幅度分布出现了较小幅度的变化。
此外,记者了解到,10月与9月相比,深圳各区域楼盘成交均价都发生了较为突出的变化,南山区、盐田区、宝安区以及龙岗区的成交均价的上涨幅度都有所收窄,增长速度有所放缓,尤其是盐田区和宝安区,涨幅由9月的4.6%和3.7%跌至0.7%和0.3%,罗湖区和福田区在上月0.7%的上涨幅度上继续加速增长,10月涨幅分别为1.1%和1.0%,龙岗区10月的涨幅在六大区域中最大,为2.1%,南山区的上涨幅度为0.7%。
10月二手房市场成交量大幅回落,可见“限购令”的出台取得了较为明显的效果,大部分的置业者再次进入观望状态,二手业主普遍惜售,造成二手房的议价空间减小。“需求被抑制,成交量的下跌将是不可避免的,而二手房成交价格的上涨势头明显受阻,预计下月二手房市场的成交量依然会持续下跌态势,成交价格继续在高位振荡。”王世界表示。
记者周末踩盘发现,金地、万科等上市房企都碍于项目还款的资金压力,或选择按正常计划推盘,或不时推出特价盘帮助项目推售,而一些没有资金压力的新晋地产商则选择原地不动,位于龙华片区的潜龙曼海宁坚持自己的定价,业内人士表示“他们不缺钱,不着急卖,现在看虽然比较贵,但放到以后就不贵了”。
而在二手市场,10月初深圳出台的“限购令”规定深圳市户籍居民家庭,限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭,限购一套住房。此后,记者从市场了解到,“限购令”的出台使10月的二手房成交量大幅下降,投资客几乎退出住宅市场,首次置业的刚性需求者成为市场的主要力量。
中原通过对全市六区188个样本楼盘的成交均价进行监测得知,这些样本楼盘10月份的成交均价为18176元/平方米,环比9月微涨0.97%,与上半年指数最高点4月相比,下跌了4.78%。
“市场再次进入观望期,而本次观望不仅限于购房者,手中有房的业主由于限购的问题也开始观望,使得市场上的二手房供应量减少。”,中原地产市场部总监王世界解释,因此出现了市场上的成交缩水,价格却依然于高位振荡的现象。
而在这188个样本楼盘中,75.01%样本楼盘价格相比前三月均价出现上涨:约7.45%的样本楼盘涨幅大于10%,21.28%的样本楼盘涨幅在5%-10%之间,有46.28%的样本楼盘涨幅在0-5%之间,24.99%样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌:1.06%的样本楼盘跌幅在10%以上,9.57%的样本楼盘跌幅在10%—5%之间,有14.36%的楼盘下跌幅度在5%-0%之间。
现在还能不能炒房?
资深投资客邹建民:
置业方面,如果你是自有资金存在银行的,又不想投资其他任何东西,我建议你还是买房。因为你存在银行利息是2.25,买房是3个点回报,回报率高一点。如果有其他投资方式,你尽量离开楼市。
如果你说贷款买房,贷六七个点的融资成本收3个点出租回报的话,你显然是受伤。应该说,炒房的黄金时代已经过去了。再者,我不在中介那里拿货,50%以上中介自己都是炒房。便宜的自己拿,是好货,不好的货才推出来。
世联地产数据研究中心总监王海斌:
如果符合条件,去买房应该没有错,我坚信房价长期看涨。
美联物业研究部徐枫:
客户要分类,按金融角度分三类:金融冒险家、中立风险水平、风险回避者,我建议能够承受更多风险的人这个时候可以持有。中立的和回避风险的人可以等待一下再说。
对于房价,我觉得下跌空间可能去到10%到20%左右,时间段可能在明年这样一个周期,2011年这样一个时间点。目前,深圳有一些楼盘确实下跌了,特别是炒家比较多的楼盘,这个下跌状况还会持续下去,但是整体成交均价的下跌,这个比较难,这需要成交量持续走低。
我认为,限购令可能在今年年底或者到明年春节就会放松,所以限购令对成交量的影响会慢慢地边际效应递减。限贷令会持续下去,但是现在已经有很多办法规避,所以我们对深圳2010年市场看法,成交量会慢慢上涨,价格会慢慢下调,最终达到一个相对的均衡。